Sổ Thuế Bán HàngCác khoản phải nộp khi sang tên
| Khoản | Mua bán | Tặng cho, thừa kế | Thường ai trả |
|---|---|---|---|
| Thuế TNCN | 2% × giá chuyển nhượng | 10% × (giá trị − 20 triệu) | Bên bán; bên nhận |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × giá hợp đồng hoặc giá Nhà nước, lấy số cao hơn | 0,5% × giá Nhà nước | Bên mua, bên nhận |
| Phí công chứng | Theo biểu phí, trên giá trị hợp đồng (không thấp hơn giá Nhà nước), tối đa 70 triệu | Theo thỏa thuận | |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ | Mức của từng tỉnh | Người nộp hồ sơ | |
Giá Nhà nước ở đây là giá đất trong bảng giá đất của tỉnh (nhân hệ số điều chỉnh nếu có) cộng giá trị nhà tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do tỉnh ban hành. Với mua bán, thuế TNCN tính trên giá ghi trong hợp đồng; nếu giá đó thấp hơn giá Nhà nước thì tính theo giá Nhà nước. Với tặng cho, thừa kế, thuế TNCN và lệ phí trước bạ luôn tính theo giá Nhà nước tại thời điểm đăng ký sang tên.
Ai trả khoản nào là chuyện hai bên thỏa thuận. Theo luật, người bán là người có thu nhập nên nộp thuế TNCN, người đứng tên mới nộp lệ phí trước bạ; hợp đồng có thể ghi bên mua nộp thay. Công cụ cho đổi người trả từng khoản.
Biểu phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đất
| Giá trị hợp đồng, tài sản | Phí công chứng |
|---|---|
| Dưới 50 triệu | 50.000 đ |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu | 100.000 đ |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ | 32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu |
Mức này áp dụng chung cho phòng công chứng và văn phòng công chứng, đã gồm thuế GTGT. Tiền soạn thảo hợp đồng, sao chụp, công chứng ngoài trụ sở là thù lao công chứng, tính riêng theo thỏa thuận, không có trong công cụ. Chứng thực hợp đồng tại UBND xã thay cho công chứng có mức phí khác.
Ví dụ
Nhà trên thửa đất 80 m², bảng giá đất 25 triệu/m², nhà tính lệ phí trước bạ 300 triệu: giá Nhà nước là 80 × 25 triệu + 300 triệu = 2,3 tỷ.
- Bán cho người ngoài giá 3 tỷ: thuế TNCN 3 tỷ × 2% = 60 triệu (bên bán); lệ phí trước bạ 3 tỷ × 0,5% = 15 triệu; công chứng 1 triệu + 0,06% × 2 tỷ = 2,2 triệu. Tổng 77,2 triệu: bên bán 60 triệu, bên mua 17,2 triệu.
- Hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ: thấp hơn giá Nhà nước 2,3 tỷ, nên thuế TNCN 46 triệu, trước bạ 11,5 triệu, công chứng 1,78 triệu đều tính trên 2,3 tỷ.
- Chú tặng cháu (sau 01/07/2026): thuế TNCN (2,3 tỷ − 20 triệu) × 10% = 228 triệu; trước bạ 2,3 tỷ × 0,5% = 11,5 triệu; công chứng 1,78 triệu. Tổng 241,28 triệu, bên nhận trả.
- Bố mẹ tặng con: miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ; chỉ còn phí công chứng 1,78 triệu và phí của tỉnh.
Khi nào được miễn
| Trường hợp | Thuế TNCN | Lệ phí trước bạ |
|---|---|---|
| Tặng cho, thừa kế giữa người thân trong danh sách dưới đây | Miễn | Miễn |
| Mua bán giữa người thân trong danh sách | Miễn | Phải nộp |
| Bán nhà, đất ở duy nhất (đủ điều kiện) | Miễn | Bên mua phải nộp |
| Cô, dì, chú, bác, anh chị em họ, bạn bè | Không miễn | Không miễn |
Người thân được miễn: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi chồng hoặc vợ đã chết); ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Nhà đất chia cho vợ, chồng khi ly hôn (theo thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án) cũng được miễn thuế TNCN.
Nhà, đất duy nhất được miễn thuế khi người bán: chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam lúc bán (có thêm nhà hình thành trong tương lai thì không được tính là duy nhất); đã có giấy chứng nhận ít nhất 183 ngày; và bán toàn bộ. Nhà đồng sở hữu thì chỉ người chưa có nhà, đất ở nơi khác được miễn. Người bán tự kê khai, khai sai bị truy thu và phạt.
Các bước sang tên
- Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, hoặc văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản (hoặc chứng thực tại UBND xã).
- Trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (thừa kế: kể từ ngày chia xong di sản), nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa, kèm tờ khai thuế TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ và giấy tờ chứng minh được miễn (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…).
- Nhận thông báo của cơ quan thuế, nộp thuế và lệ phí trước bạ.
- Nộp phí thẩm định, lệ phí cấp sổ và nhận giấy chứng nhận đứng tên chủ mới.
Lưu ý
- Mức trừ 20 triệu khi tặng cho, thừa kế áp dụng từ 01/07/2026, ngày Luật Thuế TNCN 109/2025 có hiệu lực. Thời điểm tính là lúc đăng ký sang tên, nên tặng cho ký trước 01/07/2026 nhưng làm thủ tục sau ngày đó cũng được trừ 20 triệu theo Nghị định 253/2026 Điều 61. Nếu cơ quan thuế xác định khác, hãy hỏi trước khi nộp.
- Nhiều người cùng nhận tặng cho, thừa kế một nhà đất thì mỗi người tính thuế trên phần của mình và được trừ 20 triệu riêng. Công cụ tính như một người nhận; muốn tính từng người, nhập giá trị phần của người đó.
- Công cụ so sánh tổng giá hợp đồng với tổng giá Nhà nước. Nghị định 253/2026 so riêng phần đất và phần nhà; nếu hợp đồng ghi tách giá đất, giá nhà mà một phần thấp hơn giá Nhà nước, số thuế có thể cao hơn một chút.
- Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân từng tỉnh quyết định, nên công cụ để bạn tự nhập. Nhà ở, đất ở của hộ nghèo, hoặc ở địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn được miễn lệ phí trước bạ; công cụ không tính trường hợp này.
- Công cụ dùng cho cá nhân cư trú, nhà đất có sổ. Mua nhà của chủ đầu tư, nhà hình thành trong tương lai, góp vốn bằng nhà đất, đấu giá có cách tính riêng.
Đang vay để mua? Xem tính vay mua nhà và lãi vay trả góp. Có nhà cho thuê: tính thuế cho thuê nhà.
Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: Điều 4 khoản 1, 2 (miễn thuế), Điều 14 (2% chuyển nhượng bất động sản), Điều 18 (10% thừa kế, quà tặng, trừ 20 triệu), Điều 29 (hiệu lực 01/07/2026).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (văn bản hợp nhất 2024), Điều 18: mức trừ 10 triệu trước 01/07/2026.
- Nghị định 253/2026/NĐ-CP: Điều 18 (miễn thuế giữa người thân, chia tài sản khi ly hôn), Điều 19 (nhà, đất ở duy nhất), Điều 57 (giá tính thuế chuyển nhượng), Điều 61 (giá trị tính thuế tặng cho, thừa kế bất động sản).
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ: Điều 7 (giá tính), Điều 8 khoản 1 (0,5%), Điều 10 khoản 10 (miễn cho người thân); sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP (Điều 7 khoản 1 điểm d, Điều 10 khoản 26).
- Thông tư 257/2016/TT-BTC, Điều 4 khoản 2 (biểu phí công chứng), sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC và Thông tư 64/2025/TT-BTC (không đổi biểu phí này).
- Thông tư 85/2019/TT-BTC (văn bản hợp nhất 03/VBHN-BTC năm 2022): phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân tỉnh.
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 27 khoản 3 (công chứng, chứng thực hợp đồng), Điều 133 khoản 3 (đăng ký biến động trong 30 ngày).