Sổ Thuế Bán HàngCách công cụ tính
- Số tiền vay = giá nhà × tỷ lệ vay. Lãi năm chia 12 ra lãi tháng.
- Trong thời gian ưu đãi: lãi ưu đãi. Sau đó: lãi thả nổi = lãi tham chiếu + biên độ, cộng thêm 1% hoặc 2% nếu bạn chọn thử lãi tăng.
- Trả đều hằng tháng: tiền trả A = dư nợ × i ÷ (1 − (1 + i)−n), với i là lãi tháng và n là số tháng còn lại. Mỗi khi lãi đổi, A được tính lại trên dư nợ còn lại và số tháng còn lại. Tiền lãi và tiền trả làm tròn đến đồng, nên tiền trả có thể nhích 1–2 đồng sau nhiều năm để lịch trả nợ khớp đúng số dư.
- Trả gốc đều: gốc mỗi tháng = dư nợ ÷ số tháng còn lại, cộng lãi trên dư nợ.
- Ân hạn gốc: những tháng đầu chỉ trả lãi, gốc được chia cho các tháng còn lại.
- Trả trước hạn: số tiền trả trước trừ thẳng vào dư nợ cuối tháng đã chọn. Chọn giữ tiền trả thì thời hạn ngắn lại; chọn giữ thời hạn thì tiền trả các tháng sau giảm xuống.
- Lãi suất thực: mức lãi bình quân trên dư nợ thực tế cho cả kỳ vay, tính cả bảo hiểm khoản vay và phí trả trước hạn.
Ví dụ
Nhà 3 tỷ, vay 70% là 2,1 tỷ trong 20 năm, trả đều hằng tháng. Lãi ví dụ: 8,5%/năm trong 24 tháng đầu, sau đó lãi tham chiếu 7% + biên độ 3,5% = 10,5%/năm. Các mức lãi này chỉ để minh họa, không phải lãi suất của ngân hàng nào.
| Giai đoạn | Lãi suất | Trả mỗi tháng |
|---|---|---|
| Tháng 1–24 (ưu đãi) | 8,5%/năm | 18.224.288 đ |
| Từ tháng 25 | 10,5%/năm | 20.775.814 đ (tăng 2.551.526 đ, +14,0%) |
| Từ tháng 25, nếu lãi tăng thêm 1% | 11,5%/năm | 22.105.565 đ (+21,3%) |
| Từ tháng 25, nếu lãi tăng thêm 2% | 12,5%/năm | 23.468.287 đ (+28,8%) |
- Tổng lãi 20 năm: 2.824.958.818 đ. Lãi suất thực bình quân: 9,98%/năm.
- Thu nhập 60 triệu/tháng: tiền trả sau ưu đãi chiếm 34,6% thu nhập; nếu lãi tăng thêm 2% thì 39,1%.
- Trả trước 300 triệu vào cuối tháng 60, phí 2% (6 triệu), giữ tiền trả: xong nợ sau 15 năm 6 tháng thay vì 20 năm, lãi giảm 830.030.776 đ, trừ phí còn lợi 824.030.776 đ. Nếu chọn giữ thời hạn: tiền trả giảm từ 20.775.814 đ xuống 17.459.617 đ mỗi tháng, lợi sau phí 290.915.426 đ.
- Cùng khoản vay, trả gốc đều: tháng đầu 23.625.000 đ, tháng 25 là 25.287.500 đ, tổng lãi 2.134.212.456 đ.
Kiểm tra nhanh: vay 2 tỷ, 20 năm, lãi 12%/năm cố định, trả đều: 22.021.723 đ mỗi tháng.
Lưu ý
- Kết quả là ước tính. Ngân hàng tính lãi theo số ngày thực tế (năm 365 ngày) nên tiền lãi từng tháng có thể chênh một ít; lãi thả nổi thực tế thay đổi theo từng kỳ điều chỉnh ghi trong hợp đồng, không cố định như trong công cụ.
- Nếu căn cứ điều chỉnh lãi suất cho ra nhiều mức khác nhau, ngân hàng phải áp dụng mức thấp nhất (Thông tư 39/2016/TT-NHNN Điều 13 khoản 5).
- Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá nhà, thời hạn, phí trả trước hạn theo chính sách từng ngân hàng và hợp đồng của bạn.
- Khoản vay tiêu dùng có lãi phẳng hoặc lãi theo tháng: dùng công cụ tính lãi vay trả góp.
- Cho thuê lại căn nhà mua: xem thuế cho thuê nhà. Lương thực nhận để tính thu nhập: tính lương gross, net.
Căn cứ pháp lý
- Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (văn bản hợp nhất 86/VBHN-NHNN, gồm các sửa đổi đến Thông tư 29/2026/TT-NHNN): Điều 13 khoản 3 (lãi suất quy đổi theo %/năm, năm 365 ngày), khoản 4 (lãi chậm trả tối đa 10%/năm, lãi nợ gốc quá hạn tối đa 150% lãi trong hạn), khoản 5 (lãi suất điều chỉnh); Điều 14 khoản 1 (phí trả nợ trước hạn); Điều 18 khoản 2 (thỏa thuận trả nợ trước hạn).
- Mốc trả nợ / thu nhập 40% là ví dụ để so sánh, không có trong văn bản pháp luật nào áp dụng cho người vay.