Sổ Thuế Bán HàngThuế cho thuê nhà 2026: những điểm chính
- Doanh thu cho thuê cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống: không nộp thuế GTGT, không nộp thuế TNCN, áp dụng từ 01/01/2026.
- Mức 1 tỷ là tổng cho mọi hợp đồng cho thuê của bạn trong năm, không phải mỗi căn 1 tỷ.
- Vượt 1 tỷ: thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu, thuế TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ.
- Không có cách tính thuế theo thu nhập (doanh thu trừ chi phí) khi cho thuê nhà.
- Không được giảm 20% thuế GTGT năm 2026 (bất động sản bị loại trừ).
- Tiền phạt, bồi thường bên thuê trả theo hợp đồng: không chịu thuế GTGT, nhưng chịu thuế TNCN 5% trên toàn bộ số tiền (không được trừ 1 tỷ; Phụ lục Nghị định 253/2026 xếp "khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác" vào dòng 5% cùng cho thuê nhà). Khoản này có được cộng vào doanh thu khi xét ngưỡng 1 tỷ hay không thì chưa có văn bản nói rõ; công cụ đang cộng vào.
Công cụ này dùng cho việc cho thuê nhà ở, căn hộ, nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh theo hợp đồng. Homestay, cho thuê phòng theo ngày, theo giờ là kinh doanh lưu trú, tính thuế như hộ kinh doanh thông thường (dùng công cụ tính thuế hộ kinh doanh).
Có được giảm 30% thuế TNCN theo Nghị quyết 43 không
Nghị quyết 43/2026/QH16 Điều 1 khoản 1 giảm 30% thuế TNCN năm 2026, 2027 đối với "thu nhập từ kinh doanh" của cá nhân cư trú có doanh thu năm không quá 10 tỷ. Luật Thuế TNCN 109/2025 đặt cách tính thuế cho thuê bất động sản ngay trong Điều 7 "Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh" (khoản 4), và Phụ lục Nghị định 253/2026 liệt kê cho thuê nhà, đất trong danh mục ngành nghề kinh doanh. Vì vậy nhiều khả năng cho thuê nhà cũng được giảm. Nhưng nghị định hướng dẫn Nghị quyết 43 mới là dự thảo, chưa nói riêng về cho thuê nhà, nên công cụ mặc định không trừ; bật ô "Thử trừ 30%" để xem số thuế nếu được giảm. Ví dụ ở dưới: TNCN 10 triệu còn 7 triệu, tổng thuế 67 triệu.
Cách tính thuế cho thuê nhà
| Doanh thu cho thuê cả năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Từ 1 tỷ trở xuống | 0 | 0 |
| Trên 1 tỷ | Toàn bộ doanh thu × 5% | (Doanh thu − 1 tỷ) × 5% |
Doanh thu cho thuê là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ của hợp đồng. Nếu bên thuê trả trước nhiều năm, doanh thu tính thuế TNCN được phân bổ cho số năm trả trước hoặc tính hết vào năm nhận tiền (Nghị định 68/2026 Điều 5.2.đ). Thuế GTGT tính trên số tiền thu từng kỳ hoặc số tiền trả trước. Hiện chưa có hướng dẫn rõ việc xét ngưỡng 1 tỷ dùng số tiền đã phân bổ hay số tiền nhận một lần, nên với khoản trả trước lớn bạn nên hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi khai. Công cụ chỉ tính theo tiền thuê thuộc năm 2026.
Ví dụ
Ông A cho một công ty thuê mặt bằng 100 triệu đồng/tháng, đủ 12 tháng năm 2026:
- Doanh thu cả năm: 100 triệu × 12 = 1,2 tỷ, vượt ngưỡng 1 tỷ.
- Thuế GTGT: 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu.
- Thuế TNCN: (1,2 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 10 triệu.
- Tổng thuế: 70 triệu, khoảng 5,83% tiền thuê, bình quân 5,83 triệu/tháng.
Bà B cho thuê căn hộ 25 triệu đồng/tháng cả năm: doanh thu 300 triệu, dưới 1 tỷ, không phải nộp thuế.
Ai khai thuế, nộp ở đâu, hạn khi nào
| Bên thuê | Ai khai, nộp thuế |
|---|---|
| Cá nhân, hộ gia đình | Chủ nhà tự khai, tự nộp |
| Công ty, tổ chức, hợp đồng ghi khai thay | Bên thuê khai thay, nộp thay theo kỳ thanh toán tiền thuê |
| Công ty, tổ chức, hợp đồng không ghi khai thay | Chủ nhà tự khai, tự nộp |
- Khai 2 lần trong năm: lần 1 chậm nhất 31/07/2026, lần 2 chậm nhất 01/02/2027.
- Khai 1 lần cho cả năm: chậm nhất 01/02/2027. Văn bản ghi 31/01, nhưng 31/01/2027 là Chủ nhật nên hạn tính sang ngày làm việc kế tiếp (Nghị định 252/2026 Điều 3 khoản 7).
- Hạn nộp tiền thuế là ngày cuối cùng của hạn nộp tờ khai.
- Nộp hồ sơ cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê; có nhiều bất động sản thì khai chung một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản.
- Mẫu tờ khai: chủ nhà tự khai dùng mẫu 01/BĐS (kèm phụ lục 01/BK-BĐS khi có nhiều hợp đồng); tổ chức khai thay dùng mẫu 01/TCKT, theo Thông tư 18/2026/TT-BTC; mẫu 01/BĐS hiện hành là bản ban hành kèm Thông tư 50/2026/TT-BTC (ngày 13/5/2026). Chúng tôi chưa lưu được bản gốc hai thông tư này; kiểm tra mẫu trên cổng Thuế điện tử trước khi nộp.
Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 3 khoản 1, Điều 7 khoản 2 và khoản 4.
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Điều 7 (giá tính thuế khi trả trước) và Điều 12 khoản 2.
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Điều 4.4, 5.1, 5.2.đ, 8.3, 8.4, sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng 1 tỷ từ 01/01/2026).
- Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Phụ lục nhóm 2 (cho thuê tài sản 5%; khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác 5%).
- Nghị định 252/2026/NĐ-CP, Điều 3 khoản 7 (hạn trùng ngày nghỉ).
- Nghị định 181/2025/NĐ-CP, Điều 14 khoản 1 điểm b (tiền bồi thường không tính vào giá tính thuế GTGT; chưa lưu bản gốc).
- Nghị định 174/2025/NĐ-CP, Phụ lục I (bất động sản không được giảm thuế GTGT).
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP, Điều 7 khoản 2 (cá nhân cho thuê bất động sản không phải dùng hóa đơn điện tử).
- Nghị quyết 43/2026/QH16, Điều 1 khoản 1 (giảm 30% thuế TNCN trên thu nhập từ kinh doanh năm 2026, 2027; nghị định hướng dẫn chưa ban hành).
- Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC (mẫu tờ khai 01/BĐS: chỉ tiêu [14], [15] về tiền phạt, bồi thường; chưa lưu bản gốc).